実家を貸すと補足給付はどうなる？｜特養の費用軽減と家賃収入、差し引きで考える

まず確認：この話が関係するのは、どんな方？

補足給付の影響を受けるのは、次の2つの条件にどちらも当てはまる方だけです。

• 入居先（入居予定先）が、特養・老健・介護医療院のいずれか、またはショートステイを利用している
• 親御さまが住民税非課税で、補足給付を受けている（または受けられる見込みがある）

有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、補足給付の対象外です。また、親御さまがもともと住民税を課税されている場合も、補足給付は受けられないため、実家を貸しても軽減が減ることはありません。これらに当てはまる方は、この記事の内容は気にしなくて大丈夫です。

補足給付のしくみをおさらい

特養などの食費・居住費には、国が定める標準額（基準費用額）があります。補足給付は、所得や預貯金が一定以下の方について、自己負担に上限（負担限度額）を設け、標準額との差額を介護保険から施設に支払う仕組みです。

対象になるかどうかと、どの段階になるかは、主に次の3点で判定されます。

• 本人と世帯全員（別世帯の配偶者を含む）が住民税非課税であること
• 「年金収入＋その他の所得」の合計額（段階の区分に使われます）
• 預貯金等の額（段階ごとに上限があります）

なお、預貯金等には現金・有価証券・投資信託なども含まれますが、自宅などの不動産は含まれません。この点は、後ほど「売る場合」との違いで大切になります。

家賃収入が入ると、何が起きるのか

実家を貸して得た家賃は、そのまま所得になるわけではありません。家賃から、管理委託料・固定資産税・修繕費などの必要経費を差し引いた額が「不動産所得」になり、年金の所得と合算されます。

住民税が非課税になるかどうかは、この合算した所得で判定されます。65歳以上・単身の方の場合、年金収入だけなら年155万円以下（所得にすると45万円以下）がおおよその目安です。家賃収入が加わってこの線を超えると住民税が課税になり、その結果、補足給付の対象から外れます。

非課税の基準額は、お住まいの市区町村によってこれより低い場合があります。また、家賃収入が補足給付の判定に反映されるのは、原則として貸し始めた翌年の8月以降です。

計算例：年金が月10万円のお母さまの場合

具体的な数字でイメージしてみます。以下はすべて説明のための仮定です。

• お母さまは一人暮らし、年金収入は年120万円（月10万円）、預貯金は550万円以下
• このままなら住民税は非課税で、補足給付は「第3段階①」
• 入居先は特養
• 実家の必要経費は、家賃の25%と仮定

家賃は立地・広さ・築年数によって大きく変わるため、月5万円・7万円・9万円の3パターンで比べます。参考までに、千葉県の民営借家（木造）の1か月あたり平均家賃は約5.6万円です（令和5年住宅・土地統計調査）。

この前提では、どのパターンでも所得が非課税の目安を超えるため、補足給付は受けられなくなります。軽減がなくなることで増える食費・居住費は、多床室で月約4.1万円、ユニット型個室で月約4.7万円です。

※差し引き＝手残り−軽減がなくなって増える食費・居住費。軽減の減少額は、2026年8月以降の基準費用額と第3段階①の負担限度額の差を30.4日で月額換算したもの。施設の実際の料金は契約により異なります。住民税や保険料の増加分は含んでいません。

家賃が低めだと、差し引きはマイナスになります。家賃がある程度見込めればプラスになりますが、実際には次の章でお伝えする住民税や保険料の増加もあるため、手元に残る額は表よりさらに小さくなります。

では、どう考えればいい？

差し引きが小さい、あるいはマイナスになるからといって、貸すことが必ずしも間違いとは限りません。お金以外にも、次のような点があるからです。

• 家を手放さずに済む（期間を区切って貸すなら「定期借家」という契約もある）
• 人が住むことで、空き家の管理や劣化の心配が小さくなる
• 固定資産税や管理の費用を、家賃でまかなえることがある

反対に、毎月の施設費用を少しでも抑えることが最優先であれば、補足給付を受け続けられる形のほうが合っている場合もあります。数字を並べたうえで、ご家族が何を大切にしたいかで決めると、納得しやすいでしょう。

「売る」場合とはどう違う？

実家を売却した場合、家賃のような継続的な所得は生まれません。その代わり、売却代金が親御さまの口座に入ると「預貯金等」として数えられます。補足給付には段階ごとに預貯金の上限（単身の場合、第3段階①なら550万円）があるため、これを超えると対象外になります。

つまり、貸すと「所得」の要件に、売ると「預貯金」の要件に影響するという違いがあります。売る・貸す・そのままの基本的な比較は、こちらの記事でまとめています。

見落としやすい3つのこと

1. 住民税以外の負担も変わる：住民税が課税になると、介護保険料や後期高齢者医療保険料の段階が上がり、介護サービス費の自己負担の上限（高額介護サービス費）も上がることがあります。
2. 影響が出るのは翌年から：補足給付の判定は前年の所得をもとに行われ、認定は原則として毎年8月に切り替わります。貸し始めてすぐには変わらないため、後から「急に負担が増えた」と感じやすい点に注意が必要です。
3. 配偶者の状況も判定に入る：ご両親の一方が施設に入り、もう一方が自宅に残る場合などは、配偶者の住民税の課税状況や預貯金も合わせて判定されます。

まとめ：判断は3ステップで

1. 親御さまが補足給付の対象か（入居先の種類・住民税の課税状況）を確認する
2. 家賃の手残りと、軽減がなくなった場合に増える費用を並べて、差し引きを出す
3. 具体的な住民税・保険料の額は、市区町村の窓口で確認する

実家を貸すことは、施設費用を支える方法のひとつです。ただ、補足給付を受けているご家庭では、「家賃が入る＝その分楽になる」とは限りません。貸すかどうかを決める前に、一度差し引きで確認してみてください。実家を貸した場合の家賃の目安は、無料シミュレーションで試算できます。